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Zona Sul abaixo dos R$ 500 mil

Zona Sul abaixo dos R$ 500 mil

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Para quem pode comprar um imóvel por valor superior a R$ 500 mil, a boa notícia veio na semana passada e foi anunciada pela Caixa Econômica Federal: a queda dos juros nessa faixa. Já quem precisa se enquadrar dentro das regras do SFH e usar o FGTS para dar entrada na casa própria — e, por isso, só pode adquirir imóveis por valores abaixo desse teto — precisa pesquisar muito se quiser comprar algo na região. Com a desaceleração da alta de preços, essa já não é uma missão impossível. Mas desde que o comprador utilize algumas estratégias.

Apartamentos pequenos, alguns com charme, em bairros como Botafogo, Flamengo e Copacabana, estão dentro desse limite de valor, mesmo que precisando de reformas. O que, justamente, joga para baixo o tal valor de mercado. Assim, se a documentação estiver correta (o que, além de uma garantia para o comprador, facilita na liberação do crédito), o investimento pode valer a pena para quem não abre mão de morar na Zona Sul. Até porque, há sempre a possibilidade de, em alguns anos, se trocar o imóvel por outro maior.

— Ainda existe uma demanda muito grande em toda a região, mas conjugados, quarto-e-salas e até dois quartos pequenos são encontrados. E muita gente prefere morar em imóveis menores, mas manter a qualidade de vida da Zona Sul — acredita Rodrigo Feliciano, diretor de vendas da Brasil Brokers.

O Morar Bem saiu a campo para descobrir onde estão e como são esses imóveis. Em Copacabana, é possível encontrar conjugados por preços em torno dos R$ 400 mil e, em algumas ruas, até quarto-e-sala por R$ 500 mil. No Flamengo, o panorama é parecido. Em ruas como a Pedro Américo ou a Corrêa Dutra, por pouco mais de R$ 400 mil, compra-se um dois quartos. E, em Botafogo, há ofertas de conjugado ou quarto-e-sala de tamanhos variados, por entre R$ 350 mil e R$ 500 mil.

Nossa equipe visitou, com o arquiteto Thoni Litsz, um apartamento à venda por R$ 440 mil na Rua Álvaro Ramos, em Botafogo. Anunciado como conjugado, o imóvel, próximo à Rua da Passagem, tem 65 metros quadrados, tamanho de alguns dois quartos. É bem verdade que a sala não é grande, mas há ainda uma varanda voltada para a rua, um bom banheiro e uma cozinha ampla, que pode facilmente ser dividida para criar uma lavanderia com armário. A sugestão foi dada por Litsz, que também imaginou plantas altas como fícus e bambu-mossô na varanda. Além de esconder o muro de tijolos que não pode ser pintado de outra cor por estar na fachada, as plantas garantiriam a privacidade dos moradores:

— Quebraria parte da parede da cozinha, criando um balcão-mesa para a sala e transformando o imóvel em loft.

O preço da reforma? Depende da marcenaria escolhida. Com armários de qualidade melhor, giraria em torno dos R$ 60 mil. Mas para orçamentos mais curtos, Litsz garante que R$ 30 mil seriam suficientes para o imóvel ficar nos trinques. Com direito a pintura dos azulejos de banheiro e cozinha, troca do aquecedor de gás do banheiro para a lavanderia, porta de correr isolando essa área de serviço e deck na varanda.

Os valores são até modestos. Até porque, neste caso, não seria preciso mexer nas partes elétrica e hidráulica. Sim, porque a reforma de um apartamento com problemas nesses sistemas fica entre R$ 1,5 mil e R$ 2 mil, o metro quadrado. E a marcenaria fina, que inclui armários e mobiliário, vai dos mil reais, se o material usado for MDF, aos R$ 2 mil, com madeira laqueada.

— Uma boa reforma consumirá de 10% a 20% do valor do imóvel, e os mais antigos, onde sempre aparece uma surpresa no meio da obra, podem ter um orçamento ainda mais oneroso — destaca o arquiteto Jorge Nascimento.

E quando o imóvel for realmente pequeno e tiver não mais que 20 metros quadrados? Para a arquiteta Lulu Andrade, o importante é ampliar o potencial do imóvel, usando móveis planejados ou peças multifuncionais:

— A cama boxe, que pode servir de armário, ou o sofá-cama, para melhor aproveitar o espaço, são exemplos de bons móveis para miniconjugados.