Para a Caixa, Tabela Price não é capitalizador de juro

Cresce a cada dia o número de ações de mutuários que encaminham processos à Justiça, contestando o uso da Tabela Price para corrigir o saldo devedor de financiamentos imobiliários. As contestações têm como base que a Price provoca capitalização (cobrança de juros sobre juros) ao longo da amortização do empréstimo para compra de imóvel, o que é proibido no Brasil (ou era, até a edição da Lei 11.977, que criou o programa habitacional Minha Casa Minha Vida, e traz ressalva).

De acordo com o consultor técnico da área habitacional da Caixa Econômica Federal (Caixa), Teotônio Costa Rezende, o volume de ações na Justiça contra o uso da Price provoca insegurança jurídica às instituições financeiras, inibindo a concessão de financiamento. “Essa insegurança jurídica representa o maior fator de risco para o crédito imobiliário no País, fazendo com que o capital para esse tipo de investimento se torne muito mais caro, eleve os preços dos imóveis e aumente o déficit habitacional no País”.

Rezende afirma que a limitação do uso da Tabela Price nas operações de crédito imobiliário, e a sua substituição pelo Sistema de Amortização Constante (SAC) “fazem com que, aproximadamente, dois milhões de famílias de baixa renda sejam excluídas do sistema de financiamento habitacional no País. Isso porque “o sistema SAC exige que os interessados em obter crédito imobiliário comprovem renda superior àquela exigida para obter financiamento pela Tabela Price”.

“Em função disso, não conseguem ter acesso ao crédito imobiliário ou, quando conseguem, obtêm um valor menor do que teriam pela Tabela Price, e o valor das prestações iniciais é, em média, 28% maior”, garante o autor do estudo.

Na contramão – Em seu estudo, Costa Rezende analisou, entre outros instrumentos, a Tabela Price e o SAC, e concluiu que em nenhum deles há capitalização de juros. Em relação à Tabela Price, o especialista anda na contramão de significativa parcela de respeitados juristas, que se manifestam com freqüência nos vários meios de comunicação, para opinar que a Price gera, sim, capitalização.

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Financiamento imobiliário barateia seguro de vida

Quem financia um imóvel tem acesso a um seguro de vida por preço menor do que se contratá-lo livremente, direto nos bancos e com corretores. Análise do Centro de Estudos da Consultoria do Senado aponta diferenças de até 148% nos valores cobrados por bancos ao longo dos períodos de financiamento. Foram avaliados seis diferentes bancos: Itaú, Banco do Brasil, Caixa Econômica Federal, Citibank, Bradesco e Santander. “Isso pode ser sinal de falhas de mercado no segmento e graves ineficiências no mercado livre, provavelmente decorrentes de regulação inadequada”, diz Marcos Köhler, autor do estudo.

Os seguros de vida contratados para morte e invalidez permanente (MIP) e danos físicos ao imóvel (DFI) em um valor de imóvel de R$ 350 mil e financiamento de R$ 280 mil em 20 anos custam para uma pessoa de 35 anos de R$ 81,76 a R$ 96,04 na primeira prestação. Mas, segundo o levantamento, um mesmo produto contratado livremente, simulando a evolução do mesmo valor assegurado ao longo de 20 anos, custa R$ 140 na primeira prestação.

Ao longo dos 20 anos, segundo o estudo, o consumidor que contratou o seguro por meio do financiamento terá pago entre R$ 15,4 mil e R$ 21,7 mil de prêmio, enquanto aquele que contratou o seguro independentemente do empréstimo terá pago R$ 27,2 mil, para ter exatamente a mesma cobertura.

O estudo indica, portanto, que, para aqueles que tenham financiamento imobiliário, vale mais a pena ter um seguro de vida atrelado ao crédito do que se contratado livremente. “Os prêmios de seguro de vida oferecidos no mercado livre são sistemática e significativamente superiores aos cobrados nas apólices de seguro de vida vinculadas a financiamentos habitacionais”, diz o consultor do Senado.

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Minha Casa Minha Vida deixa de lado quem ganha menos

Um dos programas mais usados pela candidata petista Dilma Rousseff como bandeira de suas realizações, o Minha Casa Minha Vida tem dificuldades em atender as famílias com renda de até três salários mínimos, faixa em que se concentram 90% do déficit habitacional do Brasil.

Dados da Caixa Econômica Federal mostram que, até 31 de julho deste ano, apenas 3.588 casas foram entregues a famílias com esse perfil. Para aquelas com renda entre três e dez salários, foram entregues 149 mil unidades. Das 604 mil unidades contratadas até essa data, 275 mil atingem a faixa mais baixa.

O vice-presidente de governo da Caixa, Jorge Hereda, admite que o programa não teve como foco principal, nessa primeira fase, as famílias de baixíssima renda. “A faixa de zero a três salários é importante, mas tem uma parcela significativa de famílias com 3, 4 e 5 salários mínimos que precisavam desse acesso também”, diz Hereda.

Segundo ele, o Minha Casa Minha Vida foi elaborado para resolver duas questões iniciais: a ampliação do mercado imobiliário e uma ausência quase completa de subsídios nesse setor. “Mais de 22 milhões de pessoas chegaram à classe C e há baixos índices de desemprego. Havia uma demanda para esse público que, antes, não passaria nem na porta de um empreendimento imobiliário.” Além disso, cerca de 50 mil famílias que recebem entre dois e três salários já conseguem se financiar, sem subsídio total.

Espaço. Um dos obstáculos encontrados para a construção de casas para a baixíssima renda, de acordo com Hereda, é o preço dos terrenos nas grandes cidades. Os críticos do programa creditam essa distorção ao fato de as empreiteiras escolherem os terrenos onde os projetos serão construídos. A Caixa nega. “A empreiteira não pega a terra que quer. Só aceitamos terras inseridas na malha urbana, com toda a infraestrutura garantida”, defende-se Hereda.

O rigor nesses critérios seria o motivo de, apesar de a Caixa ter recebido mais de 550 mil propostas de projetos para a faixa de zero a três salários, ter aprovado pouco mais da metade disso.

Ele argumenta que quem aprova os projetos nas cidades são as prefeituras e, em alguns casos, com licenças que devem ser dadas pelo Estado. “A questão da terra só vai se resolver quando as cidades abrirem espaço legal, não em favelas, para os pobres, aplicando o Estatuto da Cidade.”

Uma maior interação de ações nas esferas federal, estadual e municipal seria a saída para a destinação mais eficiente dos terrenos, que tenha como foco as classes mais baixas. Hereda reconhece que Estados e municípios começaram a ter maior participação no programa só recentemente, já que os primeiros empreendimentos foram contratados com empresas, que entregariam unidades mais rapidamente. “As parcerias estão aumentando. Foi um período de aprendizado, mas em São Paulo, por exemplo, temos ações conjuntas com o Estado e a prefeitura”, afirma.

Tempo de entrega. O vice-presidente da Caixa justifica o baixo número de imóveis entregues até aqui pelo programa, afirmando que ele está dentro de uma média razoável de tempo de construção das casas. “Uma casa não sai do nada. Para fazer casas em conjuntos habitacionais levamos de 12 a 24 meses. Vale lembrar que uma incorporação já durou 3 anos neste país.”

Em 2009, de acordo com Hereda, foram contratadas 275 mil unidades, mas o grosso das contratações foi em novembro e dezembro. “As entregas vão acontecer mais intensamente no fim deste ano e no ano que vem.”

É também para o ano que vem que está previsto o lançamento do Minha Casa Minha Vida 2, versão atualizada do programa, que deve fazer correções em alguns pontos criticados da primeira versão. O principal é aumentar a proporção de investimentos nos imóveis para a faixa de 0 a 3 salários mínimos, dos atuais 40% para 60%.

Fonte: Zap

Disponibilidade da poupança para o crédito imobiliário

A possibilidade de os recursos da caderneta de poupança destinados ao crédito imobiliário cumprirem a exigibilidade do governo daqui a dois ou três anos, conforme vem anunciado representantes da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), traz para o setor o risco de uma possível queda bruta desse funding.

A destinação de recursos para alimentar o SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) cresceu de forma acelerada. Nos últimos oito anos, o montante saltou de R$ 1,77 bilhão, em 2002, para os atuais R$ 50 bilhões previstos pela Abecip até o mês de dezembro deste ano.

Se calcularmos um crescimento desse volume em torno de 10% a 20%, teremos o investimento de R$ 65 bilhões a R$ 80 bilhões até 2013. A partir de 2014, porém, poderemos ter de retornar aos patamares de 2007, quando foram destinados pouco mais de R$ 18 bilhões para a aquisição e a produção de novos imóveis. Isso porque os bancos privados passarão a investir somente o montante de retorno dos valores captados. Cabe lembrar aqui que a caderneta de poupança continua surpreendendo a todos tendo neste ano um incremento líquido nunca visitado.

Essa queda pode gerar inúmeros impactos no mercado imobiliário, principalmente quanto ao volume de atendimentos com financiamento para a compra de imóveis, com juros e prazos adequados. Isto é o que podemos deduzir, visto que os parâmetros da economia em geral permitem estimar para os próximos anos um crescimento mínimo do PIB (Produto Interno Bruto) de 4,5% ao ano, e a quase certa manutenção do crescimento do mercado de crédito imobiliário.

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Alta do custo da construção reduz aceleração

Medido pelo Instituto Brasileiro de Economia (Ibre), da Fundação Getulio Vargas (FGV), em agosto o Índice Nacional de Custo da Construção – Mercado (INCC-M) registrou variação de 0,22%, mostrando desaceleração na velocidade de correções de preços, na comparação com 0,62% verificado no mês de julho. Calculada a média obtida de janeiro a agosto deste ano, o índice ficou em 6,18%, acumulando 6,80% nos últimos 12 meses.

Com 0,10% inferior ao mês anterior, em agosto o índice de materiais, equipamentos e serviços subiu 0,38%. No acumulado do ano, o custo médio elevou 4,51% e, nos últimos 12 meses, 5,18%. Neste acumulado, continua representando peso maior a contratação de pedreiros e outros profissionais, tendência que dá sinais de recuo.

Na comparação com os resultados de julho, foi expressivo o decréscimo do custo da mão de obra, passando de 0,77% naquele mês, para 0,06% em agosto. O resultado mais expressivo foi verificado em Porto Alegre, RS, onde a taxa relativa à mão de obra caiu de 4,24%, para 0,23%. Desde janeiro, a taxa acumula alta de 8,02%; e de 8,57% nos últimos 12 meses.

Na média, o custo da construção civil subiu em duas capitais: Belo Horizonte (de 0,08% para 0,44%) e Rio de Janeiro (de 0,25% para 0,40%). A única capital com oscilação negativa foi Recife (-0,04%), que registrou alta de 0,39% no mês anterior. Nas demais capitais, as variações ocorreram em índices abaixo da apuração anterior: Porto Alegre, de 2,26% para 0,20%; São Paulo, 0,29% para 0,20%; Salvador, 0,18% para 0,13%. A FGV aponta queda também em Brasília: de 1,64% para 0,16%.

Fonte: R7

Governo vai capitalizar Caixa com R$ 2,5 bilhões

O governo vai capitalizar novamente a Caixa Econômica Federal. A operação de R$ 2,5 bilhões, que deverá ser anunciada hoje ou no início da próxima semana, vai turbinar em mais R$ 30 bilhões a capacidade de o banco estatal fazer novos empréstimos para as empresas e pessoas físicas.

A Agência Estado apurou que a operação de aumento de capital da Caixa não envolve injeção direta de recursos ao banco e deverá ser feita com troca de ativos, modelo semelhante ao que está sendo desenhado para a capitalização da Eletrobrás. A capitalização da estatal de energia também será anunciada nos próximos dias pela equipe econômica.

Segundo fontes, a capitalização da Caixa tem como objetivo manter o atual ritmo de crescimento do crédito do banco, que no primeiro semestre do ano bateu a marca de 50%. O foco da capitalização é o aumento do crédito para obras de infraestrutura em saneamento, transportes e energia. O banco tem uma demanda de R$ 20 bilhões de crédito nessas três áreas e que pretende atender até o fim do ano.

Infraestrutura. A expectativa da Caixa é fechar o ano com uma carteira de crédito de R$ 180 bilhões, com aumento de cerca de 47% sobre 2009. Até julho, a carteira estava em R$ 153 bilhões. A carteira de crédito comercial da Caixa para projetos de infraestrutura é hoje de cerca de R$ 10 bilhões, volume ainda considerado tímido pelo governo. A orientação da equipe econômica é que o crédito para esses setores seja expandido e também para o setor imobiliário .

Na reta final do governo, a área econômica está concluindo uma série de capitalizações das estatais, boa parte delas feita com engenharia financeira de troca de ativos. O Banco do Brasil (BB) e a Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico Social (BNDES) foram beneficiados com essa política.

Em abril, o governo baixou um decreto que aumentou em R$ 2,7 bilhões o capital do BNDES, sem a emissão de ações. A capitalização foi feita com a transferência de direitos da União decorrentes de Afac (Adiantamento para Futuro Aumento de Capital) que o governo fez nas Centrais Elétricas Brasileiras (Eletrobrás). Esse aumento de capital permitiu ampliar em R$ 35 bilhões a capacidade do BNDES de emprestar.

Os bancos têm que respeitar limites de capital para emprestar. Os limites são fixados pelo Banco Central. Quanto maior o capital do banco, maior a capacidade de alavancagem.

Fonte: Estadão

Consorciado sorteado por último perde mais na compra do imóvel

A perda do valor de compra é o principal problema do consórcio. O crédito leva em conta um montante de dinheiro, e não o valor do bem. Em um cenário de valorização do imóvel maior do que a inflação, o contratante perde poder de compra.

Ser contemplado depois de muitos meses implica ainda em uma segunda desvantagem, de acordo com o consultor financeiro Gustavo Cerbasi. “A ineficiência econômica por trás do processo de pagar por algo de que ainda não desfrutamos”, explica. “Isso não acontece no financiamento.”

Para quem já tem o consórcio, a alternativa mais simples é usar a carta de crédito defasada como entrada e usar outras reservas disponíveis: o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), por exemplo.

OUTRAS FONTES

A educadora física Nadja Figueiredo, 44, usou três fundos distintos para adquirir o imóvel desejado no Morumbi (zona oeste). “Aproveitei o valor da venda de outro imóvel e o FGTS para completar o valor”, conta. Para ela, o consórcio funcionou como uma poupança programada.

Para Cerbasi, o consórcio não deve ser considerado um tipo de investimento, pois “seria mais eficiente poupar por meio de aplicações programadas ou previdência”.

Outra possibilidade é pedir um financiamento complementar no momento da aquisição do bem, mas essa opção só pode ser usada por quem chegou à parcela final.

É possível ainda adquirir novas cotas. “O cliente pode comprar outra cota e antecipar a valorização, somando as duas cartas”, explica o presidente-executivo da Abac, Paulo Roberto Rossi.

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Feliz dia dos pais!

A Adiplantec deseja a todos os pais um excelente dia dos pais. Curtam essa data que vocês merecem.

Censo 2010: condomínios são desafio

O Censo Demográfico 2010 deve visitar 734 mil domicílios no Grande ABC. Cerca de 2.500 recenseadores – agentes do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) que executam a pesquisa nas ruas – já fazem reconhecimento das áreas e iniciam pesquisa. Para os coordenadores na região, entrar nos condomínios residenciais é o maior desafio.

Entre as novidades do Censo, está a opção de preencher o questionário pela internet. O recenseador irá fazer a visita na residência e fornecer um envelope lacrado com códigos (e-tickets) que dão acesso ao questionário em site seguro.

As perguntas abrangem educação, trabalho, renda, cor e raça, religião, existência de telefone celular, acesso à internet, rendimentos provenientes de programas sociais e tempo de deslocamento de casa para o trabalho. As informações são confidenciais e só podem ser divulgadas na estatística final

“O morador tem um prazo de cinco dias para preencher. Caso não faça, o agente retornará para colher as informações”, explicou o coordenador Reynaldo Beliziário, responsável por São Bernardo, Diadema, Mauá, Ribeirão Pires e Rio Grande da Serra.

Os condomínios são os vilões do Censo. Por conta da preocupação com a segurança muitos agentes não conseguem realizar as entrevistas. “Uma das estratégias são os folders entregues nos residenciais com a foto do recenseador responsável, nome e número de matrícula. Isso facilitará o trabalho”, disse Beliziário.

Ontem, o presidente Lula foi o primeiro a responder ao questionário. Na região, outros chefes do executivo, como os prefeitos de Diadema, Mário Reali (PT), e de São Bernardo, Luiz Marinho (PT), participaram. “O levantamento dos dados ajuda na elaboração das políticas públicas “, ressaltou Marinho.

O recenseador Daniel Novais, 27 anos, realizou a primeira entrevista com um morador do bairro Rudge Ramos. “O agente passou segurança por conta da roupa que o identifica”, comentou o consultor financeiro João Luis Tognato, 48.

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Promessa de mais imóveis no Minha casa

O programa federal Minha casa, minha vida, que incentiva a construção de imóveis populares em todo o país, deve aumentar a quantidade de casas e apartamentos em oferta no próximo ano. O governo Lula anunciou ontem a ampliação do teto do valor das propriedades para a concessão de incentivos fiscais às construtoras, que passará de R$ 60 mil para R$ 75 mil. Para o presidente da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Pernambuco (Ademi-PE), Alexandre Mirinda, a medida deve dobrar a quantidade de construtoras que fazem esse tipo de imóvel no estado.

Nova regra entrará em vigor a partir de janeiro de 2011, quando será iniciada a segunda fase do programa. Foto: Helder Tavares/DP/D.A Press – 1/3/10

“Atualmente, temos 12 mil empreendimentos incluídos no Minha casa, minha vida já efetivamente iniciados em Pernambuco, e outros 20 mil esperando licenciamento pela Caixa Econômica Federal. Apenas 12 de nossas construtoras já estão atuando na área. Acredito que, com essa medida, possamos chegar a mais de 30 empresas. Ainda estamos longe da meta que o governo federal estabeleceu para o estado, que é de 44 mil empreendimentos, e a decisão do governo pode nos ajudar a atingir a marca”, comentou Alexandre Mirinda.

A nova regra entrará em vigor a partir de janeiro, quando será colocada em prática a segunda fase do Minha casa, minha vida, lançado em abril de 2009 com o propósito de estimular o setor de construção civil e reduzir o déficit habitacional em todo o Brasil. A principal mudança anunciada foi a redução na alíquota de cobrança do Regime Especial de Tributação da Construção Civil sobre a receita mensal de imóveis em construção, que passará de 6% para 1%, no caso de imóveis com preço de até R$ 75 mil e incluídos no programa.

Redução – A redução está distribuída entre a cobrança de quatro tributos: o Imposto de Renda da Pessoa Jurídica, PIS/Cofins e Contribuição Social sobre Lucro Líquido. Além disso, o governo também prorrogou o prazo desse regime especial de tributação para o programa habitacional, que iria até o fim de 2013 e agora fori estendido até dezembro de 2014.

A mudança representa um pleito antigo da indústria de construção e do setor imobiliário de forma geral. Ainda é cedo para se apontar se haverá impacto nos preços dos imóveis, mas, para os empresários, o programa ganhará mais força a partir do momento em que as construtoras contarão com mais um incentivo. “É uma redução de custos importante para as empresas, o que vai estimular novos empreendimentos. Será um processo em que todos ganham”, destacou Alexandre Mirinda.

Desde seu lançamento, em abril do ano passado, até agora, o Minha casa, minha vida ajudou a financiar 12 mil empreendimentos em Pernambuco, sendo 5.379 apenas em 2010. O programa beneficia famílias com renda mensal de até 10 salários mínimos, com redução nos juros e subsídios no valor da compra, dependendo da faixa de rendimentos que o usuário ocupa. Em Pernambuco, o valor máximo de um imóvel para ser financiado pelo programa é de R$ 100 mil.

Fonte: ClipImobiliário